股票配资网 中报观察｜深圳国际“大小闭环”

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观点网 8月29日，深圳国际披露了2024年度中期业绩公告。

公告显示，上半年深圳国际实现总收入66.1亿港元，同比减少4.46%；股东应占溢利6.53亿港元，同比增长609.1%。

净利润的提升主要受益于深圳国际把两个物流港项目置入华夏深国际REIT，录得税后收益约5.87亿港元，以及主动优化内外币种结构而使汇兑损失大幅减少。正如深圳国际管理层所言，“大小闭环”的商业模式能够对冲经济下行对公司收益水平的冲击。

期内，深圳国际的经营盈利约16.86亿港元，较去年同期下降20%，主要由于期间深圳国际物流项目的公允价值损失约2.09亿港元，以及若干新投入运营的物流港项目处于培育期导致营运成本同比增加等因素的影响。

产城园区评论获悉，深圳国际是交通物流基础设施企业，经营分为收费公路及大环保业务；及物流业务两项主要业务分部。

收费公路及大环保业务包括开发、营运及管理收费公路；及风力发电机设备的销售，厨余处理项目的建设、运营和设备的销售以及风力发电站的运营。

物流业务则包括物流园，主要为物流中心及综合物流港的建设、营运及管理；物流服务，包括为客户提供第三方物流服务、物流信息服务及金融服务；港口及相关服务（包括材料销售）；及物流园转型升级（包括物业销售）。

具体来看，在深圳国际期内收入约62.99亿港元（撇除汇率影响）中，收费公路及大环保板块为37.52亿港元，同比下降10%；物流业务8.82亿港元，同比下降5%；港口及相关业务16.02亿元，同比增长21%；物流园转型升级为6300万港元，同比增长88%。

审慎投资

物流业务方面，深圳国际期内实现收入约8.82亿港元，较去年同期下跌5%；股东应占盈利较去年同期上升34%至约5.27亿港元，主要受益于集团成功将杭州一期项目及贵州龙里项目置入华夏深国际REIT确认的收益。

据披露，2024年上半年，深圳国际物流业务规模持续增长，新投营面积约25万平方米，包括深圳盐田项目、海南澄迈项目及海南洋浦项目。

公告显示，截至2024年6月30日，深圳国际在全国40个物流节点城市实现布局，管理及经营40个物流港项目，总运营面积约494万平方米；已获取经营权的土地面积约833万平方米。

粤港澳大湾区是深圳国际的重点投资区域。截至2024年6月30日，深圳国际在大湾区共布局14个物流项目，其中已投入运营╱管理的项目共7个（包括深圳市的6个项目）。目前，建设中的项目7个（包括深圳市的3个项目），在大湾区已获取经营权的土地面积约245万平方米，已投入运营的面积约81万平方米。

在重点布局大湾区的同时，深圳国际还聚焦把握长三角、京津冀等经济发达地区核心节点城市的布局机会。于期末，深圳国际在全国其他地区（不包括大湾区）36个物流节点城市实现物流港布局，其中投入运营的项目合计33个，运营面积约413万平方米。另外，还在全国范围拓展多个管理输出项目。

期内，深圳国际成熟物流园区的出租率达88%。据一位参与业绩会的投资者转述，管理层坦承由于国内经济下行，出租率存在一些压力，但得益于物流园区投资较好的选址，出租率高于行业平均水平83%。其进而表示，去年开始集团板块主要领导将招商作为首要任务，对客户提供多附加值的收益，增加客户粘性，以及和制造业的理想汽车等达成业务合作，推进新三样客户拓展。

在目前的市场环境下，深圳国际选择适当放缓增量投资力度。管理层称接下来在增量投资上将更加审慎，确保精挑细选、优中选优、聚焦在经营效益好的核心区域投资区位投资。

具体来看，深圳地区，将围绕深圳三级物流场站开发布局；大湾区（除深圳）内，持续优化佛山、中山等存量项目的管理运营；北京地区继续推动在谈项目的落地，争取房山、顺义两块土地获取。

据悉，深圳国际下半年的资本开支预算约为65亿元，其中约21亿元用于物流园项目，26亿元用于深高速项目，9亿元用于平湖南项目。

大小闭环

公告显示，深圳国际于物流园转型升级业务的收入较去年同期上升88%至约6312万港元，主要由于深国际华南数字谷全面投营带来新的收入贡献。然而，受若干项目公允价值损失以及营运成本增加等因素的影响，股东应占亏损约1.39亿港元，而去年同期亏损为3121万港元。

深圳国际物流园是备受市场关注的重点项目。据披露，期内深国际华南物流园收归政府的首宗地块成功拍卖，为未来整备范围内的留用土地提供了价值参照。

据悉，未来，该园区将由物流仓储功能转型升级为以数字经济产业为主、配套高端商业和居住的综合性功能；深圳国际将按新规划功能，分期确认留用地块，逐步开发、建设、运营，以实现收益。

深圳国际称，力争于2024年下半年与相关政府部门就留用土地签署首宗土地合同以释放首期土地增值收益，未来亦将按新规划功能，分期确认剩余留用地块，逐步实现土地增值收益和开发收益。

产城园区评论获悉，深国际华南数字谷为深国际华南物流园二期项目，占地面积约6.2万平方米，建筑面积约20万平米。该项目以发展数字产业为导向，聚焦于人工智能、5G技术、工业互联网、软件信息业等四大核心领域。

深国际华南数字谷分一组团和二组团开发建设。其中，一组团已于2021年12月投入运营，于2024年6月30日的出租率约76%；二组团已于2024年3月正式投入运营。

管理层于业绩会介绍了深圳国际大小闭环的商业模式，称采取这一方式来对冲经济下行对公司收益水平的冲击。

土地整备是“投建管转”大闭环， “投建融管”是小闭环。小闭环主要是公募REITs和私募基金，深圳国际期内成功完成首个仓储物流REIT发行工作，于2024年6月，成功把杭州一期项目及贵州龙里项目置入华夏深国际REIT，录得税后收益约5.87亿港元。

2024年7月9日，华夏深国际REIT于深圳证券交易所成功上市，基金发行规模为14.94亿元，深圳国际认购华夏深国际REIT份额总数的30%，保留了分拆项目30%权益，深圳国际为上述分拆项目提供营运管理服务而收取管理费。

对于投资者关注的扩募情况，管理层透露，按国家发展委规定，满一年后可以进行扩募，集团会积极筛选现在的存量业务，首先满足合规性要求，在明年7月符合规定申报扩募。

其表示，现在集团对存量的资产特别是大湾区的资产可以做一些安排，也在做筛选，未来会根据集团的节奏来安排这些资产，同时也要经过申报，满足证监会和发改委的要求，然后再置入公募REITs。除此之外，深圳国际也在构建多层次REITs结构，现在在做新一期的Pre-REITs基金。

另外则是地产私募基金，深圳国际表示，多年来一直积极研究、探索设立新的物流地产私募基金。据悉，深圳国际于2021年与中信证券股份有限公司旗下的金石投资有限公司共同发起设立了深石（深圳）智慧物流基础设施私募基金合伙企业（有限合伙），以该基金作为主体，通过公开竞价方式收购本集团位于南昌、合肥及杭州的物流港项目。

深圳国际已于2021年及2022年陆续将上述三个项目置入深石基金股票配资网，目前深圳国际正与潜在合作方、投资人积极沟通，推进新一期物流仓储私募基金设立相关工作。